Wouter Truffino: “Hoe krijg ik data uit mijn gebouw?”

Wouter Truffino is oprichter van de netwerkorganisaties Holland ConTech & PropTech en Global PropTech. Hij ziet dat bedrijven bezig zijn met een digitale zoektocht. “Hoe krijg ik op een slimme manier data uit mijn gebouw?”

PropTech, oftwel vastgoedtechnologie, omvat de toepassing van informatietechnologie en platformtechnologie op de vastgoedsector. Dan moet je denken aan kunstmatige intelligentie, robotica, internet of things en big data. “Iedereen ontdekt nu ChatGPT,” vertelt Truffino. “Als je dat eenmaal hebt ontdekt, dan snap je ook wat AI (kunstmatige intelligentie) voor je kan doen. En dat maakt het ineens een stuk laagdrempeliger voor bedrijven om daar ook allerlei vraagstukken in te plaatsen. Je ziet dat steeds meer bedrijven nu nadenken over wat deze technologie voor ze kan doen, en je ziet daardoor allemaal nieuwe oplossingen ontstaan.”

Drones
Als voorbeeld noemt Truffino de startup SupRmen. “Zij maken met behulp van verschillende beelden een scan van de buitenkant van het gebouw en meten dat door. Die beelden maken ze bijvoorbeeld met drones. Ze kunnen dan op millimeterniveau zien wat de onderhoudsstatus is van de gevel, dus een inspecteur langs sturen hoeft niet meer. Je pakt alleen de plekken aan die onderhoud nodig hebben. Daarvoor ontwikkelen ze nu ook een AI-model.”

“Iedereen heeft het nu ook over ESG. We moeten kunnen meten hoe duurzaam we bezig zijn, wat de sociale impact is en hoe we op governance-niveau impact maken. Met behulp van data kun je dit heel goed meten. Je ziet dat steeds meer bedrijven op zoek zijn naar een manier om goede data uit hun gebouwen te halen, zodat ze daadwerkelijk zaken kunnen verbeteren. Daar zit wel een enorme zoektocht: hoe krijg ik de data uit mijn gebouwen en hoe krijg ik die data in een platform, zodat ik ook zinvolle informatie daaruit krijg. ”

Truffino is acht jaar geleden begonnen met Holland ConTech & PropTech. Het bedrijf wil de bouw- en vastgoedsector verbeteren en een betere bebouwde omgeving te creëren. Dat doen ze door start-ups en scale-ups te koppelen aan de corporate bouw- en vastgoedpartijen. Truffino: “We zijn een soort van makelaar die die twee werelden aan elkaar verbindt. Jonge ondernemers met gave oplossingen, die komen naar ons toe: ‘Joh Wouter, we hebben nu al tien man gesproken bij deze aannemer, maar wie wil er nu écht met ons aan de gang?’ Dan maken we vaak een longlist van aannemers, beleggers of ontwikkelaars en zorgen we dat ze daar binnenkomen bij de juiste persoon. En vice versa. Veel corporates komen nu naar ons toe met hun speerpunten van dit jaar, hun strategische visie, en vragen zich dan af welke oplossingen ik hiervoor zie in de markt.”

Egyptenaren en Romeinen
Truffino heeft zelf civiele techniek gestudeerd, weg- en waterbouwkunde. Daarna heeft hij vijftien jaar in de bouw gewerkt en altijd wel een voorliefde gehad voor vernieuwing en innovatie. Truffino: “We bouwen nog hetzelfde als de Egyptenaren en Romeinen dat deden. Die waren al bezig met rioleringen, hoe je huis kunt koelen en noem allemaal maar op. Die technieken passen we nu nog steeds toe. Er is in 2000 jaar bijna niets veranderd. Best vreemd eigenlijk, met al die nieuwe technologieën en digitalisering op ons pad.”

Bij zijn laatste opdrachtgever, Grontmij, bedacht Truffino een innovatienetwerk. En dat was, letterlijk en figuurlijk, ondergronds. “Het management wist in het begin niets van ons bestaan af. We kwamen bij elkaar in de kelder. We heetten ook GUP, ‘Grontmij Underground Pioneers’, en dat was de leukste tijd die ik ooit gehad heb. In die ondergrondse kon ineens alles. Daar kwamen mensen bij elkaar van allerlei verschillende afdelingen en teams. Heel veel kennis en kunde trof elkaar in die kelder. Opdrachtgevers kwamen ook gewoon binnen, maar dan wel via de ingang van de parkeergarage. Ze konden niet via de hoofdingang. Want als wij die sessies organiseerden, zat iedereen daar te lunchen op vrijdagmiddag tussen 12 en 13 uur.”

Het ontstaan van deze ondergrondse innovatieclub was tien jaar geleden. “Dat ging toen als een speer. Iedereen wilde daaraan meedoen. Wij gingen van vijf naar tien, naar veertig medewerkers. Uiteindelijk ben ik naar directeur Nederland gegaan en uitgelegd wat we deden. Die vond het een goed idee en wilde me wel verder helpen. Toen is het bovengronds verder gegroeid naar andere vestigingen en deden we mee aan tenders.”

Slimme steden
Acht jaar geleden werd hij midden in de nacht wakker met het idee om die innovatieve startups te verbinden aan de corporates en zo de bouwsector te helpen vernieuwen. Toen ontstond zijn huidige bedrijf. Bij vastgoedtechnologie denk je al snel aan slimme steden. “Bij stedelijke ontwikkeling ontstaan nu complexe vraagstukken op het gebied van mobiliteit en logistiek. Daar komen ook steeds meer oplossingen voor. We kijken graag naar een heel gebied in plaats van een enkel gebouw. Het punt is wel dat technologiebedrijven niet vanzelfsprekend aan de tekentafel zitten bij het ontwikkelen van nieuwe plannen. “Dat is het ingewikkelde van de bouw- en vastgoedsector; we zijn vrij gefragmenteerd georganiseerd. Met een gemeente, een opdrachtgever, een ontwikkelaar, een bouwbedrijf en de uiteindelijke koper van het huis.”

Er zijn inmiddels 220 bedrijven aangesloten bij Holland ConTech & PropTech; 80 corporate-bedrijven en 140 oplossingen. Truffino is momenteel ook druk bezig met de voorbereidingen van een festival, het REBF Festival, waar het delen van kennis centraal staat. Omdat Truffino de taal van de sector ‘spreekt’, weet hij wat er speelt in de bouw en de vastgoedsector. Thema’s zoals de toekomst van de stad, hybride werken of de financiering van vastgoed. “Als je direct met innovatie of technologie op de proppen komt, dan krijg je moeilijker een gesprek op gang,” is zijn ervaring.

In 2019 kreeg Truffino de vraag of hij ook buiten Nederland interessante oplossingen kende. “We zijn toen gelijk maar wereldwijd gegaan.” Internationaal gezien is hij nu met een aantal innovatie uitdagingen bezig, met name in het Midden-Oosten. “Dat is bizar wat daar gebeurt. Vroeger, vóór de coronatijd, haalden we onze inspiratie vooral uit steden als New York. Maar die stad is behoorlijk stilgevallen. Iedereen is gewend om thuis te werken en denkt: “waarom zou ik nog die drukke stad in gaan?” De vernieuwing in de vastgoedwereld heeft het daar nu echt wel lastig. Terwijl al die panden wel moeten verduurzamen, maar hoe dat te doen als er geen huurders zijn? In het Midden-Oosten ontwikkelen ze nu heel veel; dertig procent van de wereldwijde nieuwbouw speelt zich af in Saudi-Arabië en omliggende landen. Het is echt immens wat zij doen aan stedelijke ontwikkeling. Voor de kennis over biobased bouwen, duurzaamheid, bouwtempo en digitalisering in de bouw, zijn ze echt wel op zoek naar oplossingen. Daarvoor kijken ze wat er gebeurt in het westen, in Europa en Amerika.”

Woningbouwproject van de toekomst
Tot slot geeft Truffino een toekomstvisie op een woningbouwproject van de toekomst. “Het begint bij het bouwproces. Dat moet je zo aanpassen dat je in een geconditioneerde omgeving heel slim en prefab, 3d-modulair, je elementen in elkaar gaat zetten. Zodat je op die bouwplaats zo min mogelijk hoeft te doen. Je maakt dan gebruik van nieuwe bouwmaterialen: hout, biobased materialen en misschien nog wel beton voor je kern en structuur. En ik denk dat we ook op een andere manier moeten nadenken over wat duurzaamheid is. De meest duurzame panden staan in Amsterdam, terwijl die 400 jaar oud zijn. Je CO2 footprint is immens als je steeds weer iets moet afbreken en opnieuw moet maken. Je moet vooraf logisch nadenken over wat je allemaal met een gebouw kunt doen en het multifunctioneel maken. Dat nadenken moet al gedaan zijn, vóórdat je het gebouw ergens neerzet.”

“Vernieuwing komt overal in terug, in alle processtappen, maar zeker ook tijdens de exploitatiefase,” vervolgt hij. “We denken in Nederland natuurlijk altijd in stappen. En voor elke stap is steeds weer iemand anders verantwoordelijk. Daardoor verliezen we vaak heel veel digitaliseringselementen. We bouwen dan bijvoorbeeld digitaal, maar als in de exploitatiefase die digitale modellen niet worden overgedragen, dan gebeurt er niks meer mee. En dat is gewoon ontzettend zonde. Daar valt nog heel veel winst te behalen,” besluit Truffino.