Viviane Regout: “Ik wil de Tesla van de vastgoedsector zijn”

Viviane Regout, CEO van Lister Buildings, wil de vastgoed- en bouwsector in beweging brengen. “We moeten ons zelf uitdagen om uit onze comfortzone te stappen. Wat we nu doen is inefficiënt, te vervuilend, grondstoffen raken op en er is te weinig arbeidspotentieel. Het is een oproep aan alle vastgoed- en bouwbedrijven om het nut en de noodzaak intrinsiek te gaan voelen. Het moet anders.”

Viviane Regout werkt al 25 jaar in de bouw- en vastgoedsector. Ze was projectontwikkelaar en bekleedde management- en directiefuncties bij verschillende ontwikkel- en bouwbedrijven. Van 2014 tot eind 2021 was ze directeur Portefeuillevernieuwing bij Ymere. “Ik heb altijd geroepen naar bouwbedrijven: waarom creëren jullie nou niet de Tesla van de bouwsector? Ik vond het opvallend dat bouwbedrijven zo traditioneel denken en dat ze zichzelf zo weinig ruimte gunnen voor verandering, verbetering en innovatie.”

Na 10 jaar Ymere vond Regout het tijd voor iets anders. “Toen heb ik nagedacht, waar wil ik me dan voor inzetten voor de komende tien jaar? Ik ga voor verduurzamen, vernieuwen, versnellen. Toen dacht ik: dan moet ik zelf maar eens die Tesla van de bouwsector opzoeken. Op een gegeven moment kwam Tesla in de auto-industrie als een raket naar boven, wat helemaal niet makkelijk is. Dat is zeker ook een enorme struggle geweest, als je dat boek van Elon Musk leest. Maar hij heeft uiteindelijk wel die hele automotive-sector op z’n kop gezet.” Het moet en kan volgens Regout sneller in de verduurzaming en in de proceskant van projectontwikkeling en bouw. “We werken allemaal eigenlijk heel versnipperd, dat kan veel integraler en efficiënter.” Nu, anderhalf jaar verder, merkt ze dat het ‘een grote broek is’, die je aantrekt. Maar het staat wel symbool voor Lister Buildings. “Eén bedrijf kan de vastgoedsector niet veranderen”, stelt Regout. “Dat moeten we met z’n allen doen.”

Keten integreren
Viviane Regout is opgeleid als bouwkundig ingenieur aan de TU Delft en zet met Lister Buildings in op het verduurzamen van gebouwen. “Het ontwikkelen van gebouwen en bouwen in hout met zoveel mogelijk biobased materialen is een hele bewuste keuze. En ook het proces wat daarbij hoort, zoals het oogsten van materialen en het gebruik van hernieuwbare materialen. Onze CO2 footprint moet echt veel kleiner en we moeten circulair worden. Tot slot proberen we de keten ook veel meer te integreren. Volgens Regout is het nu heel versnipperd, wat leidt tot tijd- en kennisverlies. Het wordt zo ook steeds duurder, omdat je marge op marge op marge opbouwt met al die toeleveranciers en al die onderaannemers. Iedereen wil er een boterham aan verdienen, wat heel legitiem is, maar daardoor wordt die kostprijs ook steeds hoger.”

De bedrijfsfilosofie van Lister Buildings is om als duurzame, circulaire belegger en ontwikkelaar de planvorming, het ontwerp, en het beheer in één hand te houden. Het bouw- en productiedeel gebeurt in samenwerking met bedrijven die dezelfde visie hebben. “We hebben er vanuit die gedachte ook bewust voor gekozen om ons vastgoed in bezit te houden. We zijn niet alleen de ontwikkelaar en ontwerper, maar ook de exploitant en beheerder. Als je eigenaar bent van een gebouw, ben je ook gebaat bij keuzes die op de lange termijn goed zijn. Soms moet je dan aan de voorkant meer investeren, omdat je kiest voor duurdere materialen. Maar die uiteindelijk weer goedkoper zijn in je onderhouds- en beheerfase. Omdat je ze makkelijker kunt onderhouden, ze langer meegaan, minder snel kapot gaan. Als je vanuit ‘total cost of ownership’ gaat denken, dan maak je soms aan de voorkant andere keuzes. Die op langere termijn pas hun rendement opleveren.”

Ook de kennis uit de gebruiksfase door de gebouwbeheerder of door de huurder is een relevante factor voor Regout. “We verplichten de ontwikkelaar deze kennis mee te nemen. Dat klinkt als heel iets eenvoudigs, maar dat is totaal nog geen gemeengoed in onze praktijk. Dat gaat om kleine, basale dingen, zoals draairichtingen van deuren tot aan logistiek. Hoe beweeg je je als gebruiker door een gebouw? Wat zijn gezonde en fijne materialen? Hoe kom je aan? Waar haal je je kopje koffie? Waar ga je werken? Waar vergader je? Waar doe je de lunch en team-meeting? En de borrel? Een ontwikkelaar en architect moeten die kennis samen laten doorleven.”

Productinnovatie-denken
Als voorbeeld geeft Regout de wekkerfunctie op de iPhone. Uit het bevragen van klanten kwam Apple erachter dat de telefoon ’s nachts vaak op het nachtkastje ligt. En vanuit daar heeft het bedrijf gedacht dat het misschien wel slim zou zijn om er een wekkerfunctie aan toe te voegen. “Dat is een soort productinnovatie-denken, wat ontstaat als je heel serieus gaat luisteren naar die gebruiker. Ik denk toch dat wij dat in gebouwen te weinig doen.” Zelf is Regout ook eens gaan ‘proefslapen’ in één van de opgeleverde gebouwen en heeft toen ervaren hoe prettig een houten gebouw is.

Het initiële idee van Lister Buildings is vanuit een eigen fabriek (in Weert red.) houten modules maken, in 3d, met een houten constructie. Die modules worden met én zonder keuken, badkamer en wc gemaakt. Die zijn er dan ook weer 3d in geplaatst. “Met het maken van die modules in eigen fabriek wilden we de productkwaliteit in eigen hand houden in een geconditioneerde omgeving. Het proces verloopt hierdoor sneller en schoner, je hebt minder mensen nodig om die modules te maken, doordat je assembleert en standaardiseert,” licht Regout toe.

Maar toch is Lister Buildings van dit idee afgestapt. Een fabriek runnen, is niet eenvoudig, kwamen ze achter. “De kerndoelen van een fabriek zijn dat je een constant volume en flow hebt in je productieproces. Dat is een lastige. En iedereen is ook weer z’n eigen product aan het maken, wat niet universeel is en zo alleen maar in je eigen projecten kan worden toegepast. En daar moeten we echt vanaf”, stelt ze ferm. “Transparantie en kennis delen, is alleen nog geen gemeengoed. Iedereen is toch bang zijn eigen unieke propositie kwijt te raken.” Regout pakt nog even het voorbeeld van de auto-industrie erbij: “Ook daar zie je onderdelen, die heel universeel zijn en in verschillende type en modellen auto’s zijn toe te passen.”

Fabriek
“Wij zijn als bedrijf toch minder geschikt om die fabriek te professionaliseren. Van huis uit zijn we geen producent, maar veel meer een ontwikkelaar en belegger. We zien nu veel partijen instappen in de markt, die een beter track-record hebben op dat gebied. Laten we dan niet opnieuw zelf het wiel uitvinden, maar partneren met die andere partijen. Zo werken ze nu samen met een hout-engineeringsbedrijf uit België. Dat is onze vaste partner voor het ontwerpen van onze houten casco-constructie. We hebben een langjarige samenwerking met ze opgetuigd. Het hout wordt op maat aangeleverd en de constructies assembleren we dan op de bouwplaats.”

“Het volgende project wordt in 2D gerealiseerd, niet 3D geassembleerd in onze fabriek, wel geïndustrialiseerd en geprefabriceerd. Het komt als een soort IKEA-bouwpakket naar de bouwplaats met een eigen assemblageteam, die het daar in elkaar sleutelt. Het was een lastig keuze, maar voor mij ook een hele logische”, reflecteert Regout. “Dat is inherent aan het zijn van een startend bedrijf. Het adaptief vermogen is ook een hele belangrijke in deze sector. Eigenlijk het verhaal van Darwin: degene die zich het best kan aanpassen aan de veranderende omstandigheden, zullen het redden.”

Lister Buildings zit nog in de scale-up-fase. Het bedrijf heeft nu twee projecten gerealiseerd en volgend jaar starten ze hun derde project. Het circulair denken, ontwikkelen en bouwen, is nog echt pionieren, ervaart Regout. “Veel adviseurs hebben nog onvoldoende ervaring, de toetsende instanties vragen drie keer zoveel rapporten, de brandweer komt tien keer langs. Het is nog niet efficiënt, omdat de hele sector nog niet zo denkt. Als we met elkaar die kennis verder op- en uitbouwen, dan is het helemaal niet duurder.”

CO2-emissieprijs
“Daarnaast vertaalt de waarde die wij creëren zich nog niet in euro’s”, vult ze aan. “Het hout slaat CO2 op en het productieproces is veel schoner. Bij een gebouw in Amsterdam, ons volgende project met 70 appartementen zien we dat we 5500 ton CO2 opslaan en vermijden ten opzichte van een traditioneel gebouw. Als je daar een CO2-emissieprijs aanhangt, dan zit er 7 ton aan waarde in dat gebouw. Dat kunnen we alleen nu nog niet verzilveren.

“De institutionele beleggers krijgen nu een enorme duw vanuit de pensioenfondsen om aan de ESG-doelen te gaan voldoen. Als vastgoedsector zitten we nu in transitie, van we maken onze gebouwen en verdienen er ons geld mee, naar meer maatschappelijk ondernemerschap. Natuurlijk moet er ook geld verdiend worden, maar het gaat niet meer puur om het rendement gedreven investeren. Uiteindelijk staan de dingen die we doen in de gebouwde omgeving er voor honderd jaar. Dus dan kan dat niet meer op korte termijn rendement gestoeld zijn. Dat moet lange termijn en de kwaliteit moet goed zijn. Het delen van kennis en elkaar inspireren is noodzakelijk om als hele sector die beweging in te gaan. Dat zijn we verplicht aan de toekomstige generaties.”