Erwin van der Krabben: Woningbouw vraagt onorthodoxe maatregelen

Nederland staat voor een grote nieuwbouwopgave. De aantallen worden niet gehaald en dat is zorgwekkend, stelt Erwin van der Krabben, hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit. Om het weer vlot te kunnen trekken pleit hij voor onorthodoxe maatregelen, zoals het inzetten van erfpacht.

Uit een inventarisatie van Cobouw bleek eerder al dat de provincies waar de meeste huizen gebouwd moeten worden er niet in lijken te slagen de woningbouwproductie op korte termijn te versnellen. Er worden veel minder woningen opgeleverd dan gewenst.

Demissionair minister Hugo de Jonge van Wonen heeft de provincies gevraagd om de productie zoveel als het kan te versnellen. Hij streeft ernaar jaarlijks landelijk 100.000 woningen toe te voegen. Tot en met 2030 moeten er 900.000 bijkomen en twee derde daarvan moet in het betaalbare segment vallen. 

Bouwkosten
“Eén van de belangrijkste oorzaken dat dit niet gehaald wordt, is de economische tegenwind”, stelt Van der Krabben. “Woningbouwprojecten kunnen niet meer uit, nu de bouwkosten zo gestegen zijn. Dit zien we sinds 2021 gebeuren. Je zou kunnen zeggen dat we nu in de magere jaren beland zijn, maar daarvoor waren er ook vette jaren. Je mag hopen dat marktpartijen daarop kunnen meebewegen.”

Een ander belangrijk struikelblok zijn volgens Van der Krabben de eisen die het Rijk stelt aan de betaalbaarheid van nieuwbouw woningen. “Dat heeft ook effect op de uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten. Het zijn vooral de corporaties die hiermee te maken hebben. Die kunnen kostendekkend geen woningen bouwen. En is er nog geen goede oplossing voor. Maar zeker is dat we hier wel wat mee moeten, want ze kunnen niet elke woning verliesgevend blijven opleveren. Er wordt een relatief hoge prijs voor de grond gevraagd, de bouwkosten zijn toegenomen en de huren die corporaties mogen vragen zijn gelimiteerd.”

Ook het tekort aan mensen bij gemeentes en in de bouwsector draagt niet bij aan een versnelling van de woningbouwopgave. “Gebiedsontwikkeling heeft in een aantal gevallen ook te maken met complexe eigendomsverhoudingen. Je moet met veel verschillende partijen zakendoen. Gelukkig zijn er al wel voorstellen gedaan voor het versnellen van de procedures.”

Restwaarde
“Ook worden er aanvullende eisen gesteld aan circulariteit en energieneutrale woningen. De waarde daarvan wordt pas op langere termijn uitbetaald,” vult Van der Krabben aan. “We doen nu nog niks met die restwaarde in de financiering van woningen, terwijl je een circulaire woning niet op nul hoeft af te schrijven. Je gaat materialen uit die woning hergebruiken, dus daar zit nog waarde in.”

“Bovendien leveren energieneutrale woningen in de toekomst meer op, dat zien we nu al gebeuren. Ze liggen beter in de markt. De restwaarde zit hem ook in de grond. Met een stijgende levensduur van de woning neemt die ook toe.”

Van der Krabben denkt aan twee soorten oplossingen. De eerste is een vorm van grondbelasting. “Zo haal je de toekomstige grondwaardeontwikkeling naar voren en kun je die investeren in de gebiedsontwikkeling.” De tweede variant waar hij aan denkt is de inzet van erfpacht. Van der Krabben snapt dat dit een impopulaire maatregel is en veel gemeenten zijn juist de erfpacht nu aan het afbouwen.

Weerstand
“Ik snap de weerstand tegen erfpacht. Er zijn ook heel veel redenen om het niet te doen, maar ik zoek naar mogelijkheden. Het systeem nu is ook niet transparant. Maar in de kern is het een vorm van grondbelasting, waarmee je toekomstige waardestijging van woningen deels laat toekomen aan de gemeente. Je moet het dan invoeren met een verschuiving: wel belasting op vermogen, minder inkomstenbelasting.”

“Makkelijk is het niet. Maar als we willen gaan voor een gebiedsontwikkeling met een bepaalde samenstelling, dan moeten we ook met elkaar nadenken over een oplossing. We denken nu vooral in meer subsidies, maar dat is ook geen duurzaam verdienmodel.”

Daarnaast denkt Van der Krabben aan een planbatenheffing als concreet antwoord op de ontregelde grondmarkt. “De waarde van grond stijgt als je van landbouwgrond bouwgrond maakt. Een deel van die waardestijging zou je kunnen afromen door een heffing op te leggen aan projectontwikkelaars. Het gevolg van zo’n heffing is dat de ontwikkelaar het gaat doorrekenen naar de eerste eigenaar van de grond, waardoor die grondprijs zal zakken.”

Transformatiegebieden
Van der Krabben is zich bewust van het gevaar dat niemand dan de grond meer zou willen verkopen. “Daarom stel ik ook voor om een deel af te romen, zodat je nog wel een incentive hebt om die grond te verkopen. Dit voorstel werkt goed als je in een weiland gaat bouwen. Daar zit veel marge nog op. In transformatiegebieden, bijvoorbeeld een oud bedrijventerrein wat je geschikt wilt maken voor woningbouw, wordt het lastiger. Daar houd je een probleem. De huidige gebruikswaarde ligt daar hoger dan de herontwikkelingswaarde. Daar heeft een platbatenheffing dus geen zin.”

“Je hebt daar per definitie een tekort op de exploitatie. Als de samenleving dit toch graag zou willen, dan moet je wel denken aan subsidies. Het is uiteindelijk een politiek vraagstuk.” De voorgestelde oplossingen sluiten aan bij de Kamerbrief ‘Modernisering Grondbeleid’, die het ministerie in juni uitstuurde. Maar er zijn ook nog veel vragen. Ondanks de demissionaire status van het kabinet, wordt het al wel opgepakt. “Het is ook interessant om te zien wat de verschillende partijen nu schrijven in hun verkiezingsprogramma’s over het grondbeleid,” vult Van der Krabben aan.

Of we al kunnen spreken over een volgende ‘bouwcrisis’ wil hij nog niet zeggen. “We spreken tegenwoordig al snel over crises. Het verschil met de vorige bouwcrisis in 2012 is dat er toen sprake was van vraaguitval. En dat is nu niet het geval. De urgentie van de vraag is nu juist veel groter. We kunnen ons niet veroorloven nu om in een lager tempo te gaan bouwen.”