Desirée Uitzetter: “Het spel in de regio gaat nu pas echt beginnen”

De ambities van het Programma Woningbouw zijn groot. Maar hoe werken ze in de praktijk? Zijn ze ook realistisch en uitvoerbaar? We vragen het Desirée Uitzetter, voorzitter van NEPROM en directeur gebiedsontwikkeling van BPD. 

“De woondeals die nu zijn afgesloten tussen het rijk, provincies en gemeentes is vooral iets van de overheden onderling. En dat is het wat ons betreft al veel te lang. Als marktpartijen staan we te trappelen om onze inbreng te leveren om te zorgen dat we met realisme aan plannen en woondeals werken. Nu zit er nog veel planoptimisme en wensdenken in de woondeals.” Uitzetter maakt haar punt gelijk aan het begin al duidelijk. De overheid heeft volgens haar te weinig de kennis van marktpartijen erbij betrokken.

“Voor de zomer is minister De Jonge al begonnen met provincies om de plancapaciteit structureel in beeld te brengen. Woningbouw behelst een kennis- en kapitaalintensieve opgave. Investerende partijen hebben veel kennis en die wordt in mijn ogen pas laat in het proces serieus ingebracht, waardoor het realiteitsgehalte van plannen in de regio deals pas laat aan het licht komen. Dat is een gemiste kans. Maar ook dit proces heeft zijn tijd nodig,” besluit Uitzetter.

Woningproductie
NEPROM wil graag bijdragen aan het verhogen van de woningproductie in Nederland. En dat kan volgens de brancheorganisatie alleen als ook marktpartijen worden betrokken bij het proces om uiteindelijk te komen tot die beoogde 900.000 woningen in 2030. Vanuit het Rijk en de provincies wordt nu gewerkt aan de regionale woondeals, verspreid over 35 regio’s in Nederland.

Vanuit de woningbouwcoalitie, waar zowel partijen uit de markt als corporatiesector zijn betrokken, worden zorgen geuit. “Die zorgen zijn er vooral voor de langere termijn,” legt Uitzetter uit. “Hoe krijgen we voldoende locaties om deze woningen te realiseren?” De eis is twee derde betaalbare woningen. En het streven is om ten minste dertig procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. “In tijden van hoge bouwkosten en hoge rentes staat de betaalbaarheid van woningen onder druk,” vult Uitzetter aan.

“We zouden ook graag de eisen, die elke gemeente nu op zich en vaak zelfs nog specifiek per project stelt, meer willen stroomlijnen. Dat helpt om het bouwproces te industrialiseren en schaalvoordelen te behalen. Daarnaast is de regulering van de middenhuur een groot punt van aandacht voor de brancheorganisatie. Waar wij ons voor hebben hard gemaakt, is dat het nieuwe systeem zo ingericht wordt dat het de nieuwbouw niet extreem raakt. Wij hebben ons als ontwikkelaars hiertoe te verhouden en zullen ons hierop aanpassen, want betaalbaarheid van wonen blijft ook onze zorg.”

Verkoop valt terug
Ook op korte termijn zijn er momenteel zorgen bij de NEPROM-voorzitter. De brancheorganisatie verwacht dat het totaal aantal verkochte nieuwbouwwoningen dit jaar met vijftig procent terugvalt. Uitzetter: “Een groot item nu is dat de helft van de projecten stil komt te liggen, omdat woningen niet verkocht worden. Dat zien we vooral bij particuliere verkoop, maar ook bij middenhuur. Vanuit de woningbouwcoalitie wordt nagedacht over hoe we kopers kunnen blijven bedienen. Er liggen nu een drietal maatregelen op tafel, die met de minister worden besproken.”

De eerste maatregel is een zogeheten doorbouwgarantie. Ontwikkelaars starten met bouwen wanneer zeventig procent van de woningen verkocht is. Dat percentage wordt nu moeilijk gehaald, het helpt als het Rijk garant zou staan voor de laatste 20 procent. Een tweede interventie zou een premie zijn voor de bouw van middeldure en goedkopere huurwoningen zodat daarmee gestart kan worden met bouwen. Deze maatregel is recentelijk door de minister aangekondigd. Een derde maatregel die de branche bepleit en die het aan het uitwerken is: een koopstartregeling waar korting gegeven wordt op middeldure en goedkope koopwoningen, zodat kopers met een modaal en iets hoger inkomen een woning kunnen kopen.

Het is voor onze sector fijn om te merken dat we steun krijgen in het land. Zo vroegen ook de wethouders van grote steden onlangs al om hulp van het Rijk. Zij vragen onder andere een bouwstartpremie en een bouwgarantie, zodat woningbouwprojecten door worden gezet. De NEPROM-voorzitter is druk in gesprek met het ministerie over deze stimuleringsmaatregelen. “Maar mijn grote zorg voor de korte termijn is dat marktpartijen door tegenvallende verkopen gedwongen worden te reorganiseren en op de overlevingsstand gaan.”

Dure locaties
Vanuit de verstedelijkingsopgave van Nederland is nu een aantal grootschalige plekken aangewezen, zoals Haven-Stad Amsterdam. De gemeente wil hier 40.000 tot 70.000 nieuwe woningen bouwen. “Maar dit zijn relatief complexe en dure locaties, die niet op korte termijn ontwikkeld kunnen worden en daardoor vaak niet de oplossing zijn voor betaalbare woningen. Wij kijken liever naar de samenwerking in de regio’s. Vanuit NEPROM hebben we een aantal jaar geleden de NOVI-alliantie opgetuigd, waar naast ontwikkelaars ook partijen als Staatsbosbeheer, gemeenten en NS betrokken zijn. Hiermee onderstrepen we dat de huidige verstedelijkingsopgave een brede integrale opgave is die je ook vanuit de regio moet oppakken. Je moet huizen bouwen, de energietransitie een plek geven, natuur toevoegen, denken aan groen, water, klimaatadaptatie en mobiliteit. En dat zou je dan op lokaal en regionaal niveau moeten aanvliegen.”

Als voorbeeld noemt Uitzetter de regio Breda-Tilburg. “Hier kijken we samen met verschillende partijen wat nodig is voor de regio en dat bieden we aan bij de Rijksoverheid. Hier hebben we overleggen met de gemeente, het waterschap, de ov-bedrijven, vanuit de stakeholders dus die het ook moeten gaan doen en gaan investeren in de regio. Dit sluit voor het woningbouwdeel goed aan bij de regionale woondeals van minister De Jonge. Door integraal te kijken naar een landschapsplan in dat gebied, combineer je agrarische bedrijvigheid met natuurontwikkeling en nieuwbouwlocaties. Omdat je toch in het plangebied aan de slag gaat, kun je veel beter rekening houden met elkaars opgave. We spreken over de randvoorwaarden om te kunnen bouwen, maar ook over een alternatief plan als het allemaal niet lukt. Het spel in de regio gaat nu pas echt beginnen.”

Uitzetter ziet dat dit voor heel veel partijen een hele verandering is en om een andere manier van werken vraagt. “We bouwen en ontwikkelen nu anders, omdat we starten vanuit bijvoorbeeld de bodem- en watersystemen in een gebied en boven het schaalniveau van het project uitstijgen. Een bekende locatie is de Gnephoek in Alphen aan den Rijn. Daar is de insteek vanuit BPD samen met andere ontwikkelaars, de gemeente en de ontwerpers om in het plan het bodem- en watersysteem centraal te stellen. Op zich heel logisch om heel bewust de kenmerken van de ondergrond en de watersystemen als start punt te nemen en niet te veronderstellen dat alles technisch te ondervangen is en aan te passen is op het plan. Ook Purmerend is een mooi voorbeeld. BPD heeft een golfbaan gekocht naast een bos van Staatsbosbeheer. Daar kijken we nu in het plan hoe we het bos kunnen versterken en kunnen verweven met de nieuwbouwplannen op de golfbaan.”

Dorp op een dijk
“In Kampen bouwen een nieuw dorp op een dijk. En kijken we dus hoe we het bestaande landschap kunnen integreren met woningbouw. We zijn veel meer ‘landschappelijk aan het ontwikkelen’, zoals dat zo mooi heet. Het plan start vanuit de bodem, de oorsprong en historie van het landschap. Je moet bij de ontwikkelingen – zeker in de lagergelegen delen van Nederland – heel goed kijken naar de systemen. Een polder functioneert weer anders dan een veenweidegebied. Je moet goed begrijpen in welke bodem- en watersystemen je zit en welke maatregelen daar getroffen moeten worden om veilig te kunnen bouwen. Helemaal niet meer bouwen in lagergelegen delen in Nederland is volgens Uitzetter niet realistisch. Het grootste deel van ons land, inclusief de Randstad, ligt onder zeeniveau.”

“We bouwen ook in bestaande steden, maar we moeten opletten dat we het verdichten niet als heilige graal gaan zien. Ook in de steden spelen klimaat- en wateropgaves, waar je ruimte voor moet zien te vinden.” Het is volgens Uitzetter een hele interessante tijd om nu directeur gebiedsontwikkeling te zijn. “De ruimte in Nederland voor woningbouw is er zeker, maar het vergt keuzes en een meer langere termijnvisie. Wat voor land willen we zijn? Economisch, op het gebied van mobiliteit en landschappelijk? De provincies zijn nu aan het puzzelen op hun plannen, die deze zomer gepresenteerd moeten worden. En dan komt er over 1,5 jaar een nieuwe nota ruimtelijke ordening vanuit het Rijk. Uitzetter ziet dit met vertrouwen tegemoet.